Multe dintre nemulţumirile beneficiarilor vin şi din faptul că proiectul arăta mult mai frumos decât construcţia în realitate.În plus, şi arhitectul are nemulţumirile lui când proiectează ceva şi la final iese altceva decât şi-a imaginat.
Aceste nemulţumiri sunt generate de abaterile de la proiect. De cele mai multe ori, abaterile de la proiect au cauze de natură economică, beneficiarul încearcând să facă economii după semnararea lucrărilor. Altele sunt cauzate de slaba calificare a muncitorilor.
Totuşi, arhitecţii spun că în cele mai multe cazuri se ajunge la un compromis.
Dorinţa de a reduce costurile afectează calitatea construcţiei
Abaterile pot să apară din mai multe motive, dar în cele mai multe cazuri se înlocuiesc anumite componente ale clădirii cu unele mai ieftine, spune arhitectul Adrian Cristescu de la West Group Architecture.
Asta apare într-un mod ciudat ca un fel de conspiraţie contra proiectului pornind de la client şi constructor. De exemplu, constructorul oferă în loc de parchet de 80 de lei o variantă de 30 de lei. Dezvoltatorul acceptă pentru că este mai ieftin şi vrea să facă o economie. Dar, va avea o calitate mai slabă decât cea pe care arhitectul o oferă din proiect.
Sigur că mai sunt şi abateri din greşeli ale constructorului, dar acestea depind foarte mult de calitatea contractelor, constructorului sau organizaţiei.
Principalele motive pentru care apar sunt cele de reducere a costurilor. „E o conspiraţie între constructor şi client împotriva proiectului, fiindcă ei sunt interesaţi să diminueze costurile cât mai mult, dar reduc şi valoarea proiectului.
În principiu, ca urmare a acestor abateri se modifică nivelul final de calitate a construcţiei. De regulă, lucrurile se discută şi se ajunge la un compromis”, concluzionează arhitectul Adrian Cristescu .
Muncitorii nu sunt suficient de pregătiţi pentru punerea în operă
“În momentul de faţă piaţa materialelor de construcţii este foarte generoasă, aş spune, în comparaţie cu perioada tinereţii mele când, în comunism, aveam câteva materiale”, afirmă arhitectul Alexandru Beldiman de la BBM Grup.
În general, arhitecţii vor materialele cele mai bune şi, deci, cele mai scumpe, iar antreprenorii vor să intre într-un preţ pe care probabil îl negociază aspru cu beneficiarul şi, ca urmare, au interesul să pună nişte produse de un nivel mai puţin ridicat şi de o calitate implicit mai puţin ridicată, deci cu costuri mai mici. Şi aceasta este una din abaterile importante, crede domnul Beldiman.
Legat de acest lucru, sigur că depinde foarte mult de calitatea antreprizei, dar de foarte multe ori muncitorii nu sunt suficient de bine pregătiţi cu punerea în operă şi asta duce la reparaţii mai ales în zona teraselor, refaceri care costă bani. Execuţiile ţin foarte mult de fiecare antrepriză. Sunt unele antreprize care şi-au educat oamenii şi unele care lucrează cu oameni aduşi din stânga şi din dreapta fără să le fie prea mult verificate cunoştinţele. “Din câte ştiu eu majoritatea antreprizelor au renunţat la o bună parte din muncitori, pentru că piaţa este restrânsă. Consecinţele sunt preţuri ridicate şi inevitabile discuţii în contradictoriu între proiectant, antreprenor şi beneficiar, care dau vina unii pe alţii”, mai spune domnul Beldiman.
Dese abateri de la proiect, la sfatul constructorului
“În cazul proiectelor noastre, beneficiarii privaţi în general cam urmăresc ceea ce le dăm noi”, spune arhitectul Alexandru Baban, de la Architel.
Mai dese abateri sunt la sfatul constructorului. Constructorul le sugerează să facă anumite schimbări. Există sfaturi din partea unor terţi care îi fac să-şi schimbe opţiunile pe parcurs.
Poate chiar constructorul care îi sfătuieşte să schimbe pe ici pe colo proiectul, fără să aibă în vedere de fapt rezultatul final şi ce implicaţie are o mică schimbare.
Un exemplu poate fi la o casă în pantă, la care arhitectul recomandă un subsol parţial iar constructorul îl sfătuieşte pe beneficiar să facă un subsol total, fără să îi spună însă că apar creşteri de costuri pe care nu le-a anticipat.
Consecinţele acestor schimbări pot fi modificarea geometriei şi volumetriei construcţiei, precum şi costuri suplimentare şi în execuţie şi în întreţinere.
“În prezent lucrez la nişte reabilitări de construcţii existente, la o sală de sport la un liceu, o grădiniţă, reabilitarea unui stadion de atletism, mai multe pensiuni în mediul rural, un centru de zi pentru copii”, ne spune arhitectul Alexandru Baban.
Interpretări diferite, modificări, apariţii de noi prevederi legale schimbă proiectele
Sunt abaterile generate în principiu de intervenţii ale beneficiarilor, probleme legate de instituţii şi avize care schimbă soluţiile, modificări cauzate de terminarea bugetului înainte de finalizarea investiţiei, spune arhitectul Alexandru Maftei de la Tecon.
Motivaţiile sunt multiple. Chiar şi cele cauzate de evenimente care se întâmplă în societate, cum au fost problemele cu Clubul Colectiv, care au generat interpretări diferite ale normativelor sau modificări ale normativelor sau apariţii de noi prevederi legale ce au schimbat proiecte aflate în desfăşurare. De exemplu, diverse proiecte au primit noi interpretări în cazul avizărilor, interpretări ce au dus la modificări de proiectare. “Se întâmplă să primeşti aviz de la o instituţie care, ulterior, dă modificări drastice ale soluţiei – retrageri, regim de înălţime mai mic, modificări de aspect estetic dacă sunt zone protejate”, spune arhitectul Alexandru Maftei.
Sunt şi cazuri concrete cu beneficiari de locuinţe care renunţă la etaje, pentru că li se pare că e suficient de mare casa după ce o văd ridicată.
Biroul de arhitectură Tecon are o pleiadă de proiecte, întrucât acoperă cam toate zonele de arhitectură, de la partea de locuinţe individuale şi colective, la proiecte de infrastructură sportivă. Mai are în lucru şi amenajări exterioare, de zone de loisir, piscine exterioare, pensiuni turistice.
Abateri există şi din cauza problemelor care apar pe şantier
Apar modificări şi pe parcursul proiectului şi în implementarea lui. Modificările pot fi diverse. “Cele mai multe sunt legate de costuri sau de tehnnologii de execuţie şi aici mă refer la interacţiunea cu constructorul care are metode mai simple sau diferite de ceea ce propunem noi, nu neapărat mai bune sau mai rele”, afirmă arhitectul Iustinian Marius Orza, de la biroul “Dico şi Ţigănaş”.
Abateri există şi din cauza problemelor care apar pe şantier.
Sunt lucrări ascunse, unde constructorul de multe ori – poate şi la îndemnul beneficiarului, poate e priceput, poate nu – nu face lucrările conform unor detalii agrementate şi pot apărea probleme.
Frecvent apar probleme la hidroizolaţii, la lucrări de finisaje, chiar şi la lucrări de confecţii metalice sau la turnarea structurii. “La structură nu am întâlnit probleme foarte grave, dar am văzut nişte chestii care nu erau neapărat ortodoxe”, mai spune arhitectul Iustinian Marius Orza.
Motivaţiile sunt legate de partea financiară pe de o parte şi lipsa de profesionalism pe de altă parte.
Constructorul încearcă să aibă un profit cât mai mare lucrând cât mai ieftin. Ideea nu este rea, dar nu trebuie să fie în detrimentul investiţiei. Pot fi găsite soluţii mai eficiente economic sau mult mai uşor de pus în practică, dar trebuie discutate şi nu făcute improvizaţii.
De multe ori, din lipsa banilor sau pentru a reduce investiţia se apelează la materiale de o calitate îndoielnică. Acestea alterează imaginea finală dorită de proiectant şi scad calitatea construcţiei. “Dacă pui în operă materiale neagrementate, nedorite, care nu corespund cu viziunea iniţială a proiectului, rezultatul poate fi îndoielnic. Ţine şi de imagine, ţine şi de calitate.”, subliniază domnul Orza.
Exploatarea în timp a clădirii poate fi costisitoare, pentru că trebuie reparaţii, intervenţii care cresc costurile de întreţinere. De exemplu, dacă se pun sisteme de termoizolaţie, mai ieftine, nu din vată minerală, ci un anume polistiren, acestea pot să nu izoleze suficient. Şi la grosimile de termosistem se încearcă reduceri – de ce să pun de 10, pun de 8, merge şi aşa. Aceasta este o luptă continuă a arhitectului cu beneficiarul şi constructorul pentru a le explica avantajele şi de ce trebuie făcute lucrurile într-un anume fel.
În prezent, biroul “Dico şi Ţigănaş” lucrează la proiecte rezidenţiale, industriale şi în domeniul sportiv.
Materialele recomandate sunt înlocuite cu unele mai ieftine, mai puţin durabile
Cea mai frecventă abatere este cea legată de materiale, spune arh.Liviu Marian Fabian, de la LTFB. Beneficiarul sau constructorul, în funcţie de caz, înlocuiesc materialele iniţiale – de exemplu, tâmplăria solicitată ori prin caietul de sarcini ori prin proiect de arhitect şi pun ceva mai ieftin sau chiar o altă variantă, mergând spre mai ieftin.
În anumite cazuri se modifică suprafaţa tâmplăriei, se micşorează suprafaţa vitrajelor, tot pentru reducerea costurilor.
Calitatea clădirii scade şi estetic şi din punct de vedere al exigenţelor tehnice.
Se pun materiale care în timp se degradează mai repede şi asta afectează ambele componente – şi estetică şi tehnică.
În cele mai multe cazuri cresc şi costurile cu întreţinerea clădirii. În general materialele durabilele sunt mai ieftine în timp. Cel mai frecvent se înlocuiesc materialele durabile cu unele mai puţin durabile.
Arh.Liviu Marian Fabian a observat însă că se conturează o tendinţă mai ales la beneficiarii persoane fizice, care încep să reevalueze acest lucru şi să cumpere materiale mai durabile. “Au început să fie mai uşor convinşi să dea un ban acum şi să economisească pe termen mai lung. Asta poate fi o întâmplare, dar am văzut mai des oameni atenţi la materiale mai bune sau chiar întreabă care sunt materialele durabile”, spune arh. Liviu Marian Fabian.
În mare parte proiectele la care domnul Fabian lucrează sunt locuinţe (locuinţe unifamiliale şi locuinţe colective), dar şi clădiri publice, cum ar fi o clădire de laboratoare la un centru de cercetări. O parte dintre ele întârzie foarte mult pentru că sunt blocate în faza de PUD.
Micşorarea golurilor de pe faţadă pentru economie de energie şi tâmplărie
“Prima abatere de la proiect care îmi vine în minte pentru că tocmai m-am lovit de ea este micşorarea golurilor de pe faţadă”, spune arh. Maria Mădălina Iftimi, de la biroul de arhitectură atelierul Mână de lucru.
Motivul este frica clienţilor de a nu consuma prea mulţi bani pe energie şi tâmplărie.
Consecinţele sunt standardizarea unui volum de arhitectură.
“Formele pe care le propunem sau volumele, că nu e vorba doar de nişte forme, sunt reduse la un anumit standard din cauza tâmplăriei standard”, atrage atenţia arh. Maria Mădălina Iftimi.
Riscurile abaterilor de la proiect: perpetuarea unei situaţii care nu ne place
Multe dintre abateri sunt legate de beneficiar, de costuri şi de aspectul design – mai bine sau mai puţin bine înţeles şi acceptat, subliniază arhitectul Liviu Ion, de la Active Design Studio.
Pe partea de arhitectură riscurile ar fi să ne polueze o perioadă destul de lungă cu diverse lucruri care ştim foarte bine cum arată, care rămân şi care ne influenţează.
“Lucrăm la ansambluri rezidenţiale, birouri, amenajări. O parte din ele vor fi finalizate în acest an”, spune arhitectul Liviu Ion.
Finisajele exterioare mai scumpe sunt înlocuite cu unele mai ieftine
“Noi suntem norocoşi că avem parte de beneficiari care ne cam ascultă şi abaterile sunt foarte puţine. De exemplu, propunem un finisaj exterior mai scump, ori beneficiarul vrea să găsim varianta mai ieftină. Atunci diferă materialul propus de noi faţă de cel care s-a pus în operă, dar în general nu prea sunt abateri foarte mari”, spune arh.Mihai Drăgan, de la Arhimar.
Abaterile sunt de regulă de natură economică şi intervin după începerea construcţiei, din cauză că beneficiarul vrea să economisească în anumite părţi ale construcţiei.
În prezent, arh.Mihai Drăgan lucrează la mai multe proiecte: ansamblu de locuinţe, clădiri de birouri, locuinţe individuale. La unele dintre ele construcţia va fi finalizată în acest an, iar altele sunt în fază de proiect. n
Citeste despre modalităţi practicate pe scară largă, pentru a creşte profiturile din realizarea şi vânzarea de locuinţe.