Oferte locuri de munca top

Cum a evoluat piata imobiliara in ultimele luni si care sunt riscurile

Prețul proprietăților rezidențiale a atins minimul ritmului de creștere din septembrie 2015 până în prezent: 0,88% creștere medie anuală în termeni reali la decembrie 2018, comparativ cu aceeași perioadă a anului precedent, conform unui raport elaborat de BNR.

Din punctul de vedere al instituțiilor de credit, prețul proprietăților rezidențiale a înregistrat în trimestrul I al acestui an o creștere marginală, contrar așteptărilor de scădere semnificativă din trimestrul anterior.

Pentru trimestrul al doilea al anului 2019 instituțiile de credit estimează o evoluție relativ constată a prețurilor locuințelor. În plus, numărul tranzacțiilor de imobile rezidențiale s-a redus în a doua jumătate a anului 2018 și, respectiv, primul trimestru din 2019 (-26 % T1 2019 raportat la T1 2018).

Raportul arată că, în același timp, se reevaluează și entuziasmul cumpărătorilor, rezultând o creștere a perioadei necesare vânzării unui apartament la 90 zile (în medie pentru ultimul trimestru din 2018), comparativ cu 81 zile în aceeași perioadă a anului 2017.

Evoluție modestă pentru spațiile comerciale

În aceeași perioadă, pe segmentul pieței imobiliare comerciale se remarcă o evoluție modestă a chiriilor și a ratelor de ocupare relativ la perioada anterioară. Deși această evoluție nu indică o creștere a riscurilor, se mențin, însă, o serie de vulnerabilități determinate de caracteristicile acestei piețe, precum gradul ridicat de opacitate, lichiditatea redusă și eterogeneitatea pronunțată atât după tipul de proprietate comercială, cât și din punct de vedere regional.

A scăzut volumul lucrărilor de construcții rezidențiale

În ceea ce privește oferta de clădiri imobiliare, aceasta a urmat o traiectorie mixtă. Pentru segmentul clădirilor rezidențiale, volumul lucrărilor de construcții rezidențiale a scăzut cu 13% în intervalul aprilie 2018 – martie 2019 comparativ cu aceeași perioadă a anului precedent, pe când numărul de locuințe terminate în cursul anului 2018 a fost mai mare cu 12% față de anul precedent.

Autorizațiile de construire

Din punct de vedere al numărului autorizațiilor de construire nou emise, se observă o evoluție eterogenă: în timp ce în București se înregistrează o scădere cu 6%, pentru restul țării numărul de autorizații rezidențiale a crescut cu 4%. Cu toate acestea, suprafața de metri pătrați utili aferentă autorizațiilor de construcții nou emise s-a majorat atât în București (+6 %), cât și la nivel național (+9 %).

Diferit, pe segmentul pieței imobiliare comerciale se observă o intensificare a activității în pofida creșterii costurilor cu forța de muncă și cu materialele. Numărul de autorizații pentru construcții nerezidențiale a crescut cu 16% în anul 2018, iar în primele două luni ale anului 2019 cu 5% față de aceeași perioadă a anului anterior. Creșterea numărului de autorizații a fost însoțită și de o creștere a suprafeței utile solicitate în special în cazul segmentului de spații de birouri.

Care este situatia firmelordin sectoarele de construcții și imobiliare

Sectoarele construcții și imobiliar s-au dovedit a fi și în prima jumătate a anului 2018 mai puțin performante relativ la ansamblul companiilor care au depus situațiile financiare semestriale, însă în comparație cu rezultatele înregistrate în prima parte a anului precedent se remarcă o îmbunătățire a performanțelor economico-financiare ale acestor companii.

Spre exemplu, profitul net a crescut cu 87% în cazul sectorului construcții și s-a consemnat un avans de 48% pentru sectorul imobiliar.

Din punct de vedere al îndatorării, firmele din sectoarele construcții și imobiliar înregistrează un raport datorii asupra capitaluri peste media economiei (1,49), de 1,86 pentru firmele din construcții, respectiv 1,73 pentru companiile din imobiliare.

Riscurile generate de sectorul imobiliar rezidențial și de creditarea imobiliară a populației

Expunerile băncilor în raport cu piața imobiliară rezidențială se mențin la un nivel ridicat, însumând 89 miliarde lei în martie 2019, echivalentul a 68% din stocul total de împrumuturi acordat populației.

În plus, creditarea populației cu garanții imobiliare a înregistrat o creștere anuală de aproximativ 7 % (martie 2019). În structură, creditele ipotecare oferite prin programul guvernamental Prima Casă se mențin la un nivel important, reprezentând 31% din fluxul de credite ipotecare noi (3,8 miliarde lei – date anualizate la martie 2019), respectiv 45 % din stocul creditelor ipotecare (34 miliarde lei).

Însă, în perioada recentă, în contextul Strategiei Programului Prima Casa pe termen mediu (2017 – 2021), creditarea prin acest program a intrat pe o traiectorie descrescătoare. În plus, în Trimestrul I al acestui an a fost atins maximul ecartului dintre creditul nou ipotecar standard și creditul nou Prima Casă, indicând revenirea puternică a creditelor ipotecare standard, tendință conturată și pe baza reorientării debitorilor către credite cu dobânzi fixe.

Gradul de acoperire a împrumuturilor prin garanții pentru creditele nou acordate sectorului populației (cu excepțiacreditelor de tip Prima Casă) în perioada aprilie 2018 – martie 2019 a fost de în medie de 76%, în ușoară creștere față de aceeași perioadă a anului precedent, dar în continuare la un nivel adecvat din punct de vedere prudențial.

Cu toate acestea, promulgarea unor inițiative legislative privind stabilirea condițiilor de impreviziune ar încuraja hazardul moral, înlesnind apelarea la darea în plată a imobilelor inclusiv în cazul debitorilor care nu întâmpină dificultăți în rambursarea împrumutului. Astfel de modificări ar putea determina scăderea prețurilor bunurilor imobiliare și ar îngreuna accesul la creditare pentru achiziționarea de locuințe în contextul înăspririi condițiilor de creditare, majorând totodată impredictibilitatea cadrului legislativ în care operează băncile.

Riscurile generate de sectorul imobiliar comercial și de creditarea companiilor cu garanții ipotecare

Expunerea sectorului bancar față de piața imobiliară comercială și-a întrerupt tendința de scădere consemnată în ultimii ani. În luna martie 2019, băncile înregistrau față de piața imobiliară comercială expuneri de 64,9 miliarde lei (58 % din portofoliul corporativ), în creștere ușoară comparativ cu datele la aceeași perioadă a anului trecut.

Caracterul prociclic al pieței imobiliare implică necesitatea unei monitorizări atente a evoluțiilor portofoliului din aceste sectoare și a evaluării corecte a riscului de credit din partea instituțiilor financiare.

Structura expunerilor s-a menținut constantă în ultima perioadă în ceea ce privește tipurile de credite acordate. Astfel, majoritatea expunerilor bancare pentru acest sector este reprezentată de expuneri indirecte (creditele cu garanții imobiliare, 67% din total), restul de expuneri directe, în valoare de 21,4miliarde lei, fiind credite acordate firmelor care activează în sectoarele construcții și imobiliare.

Cea mai mare pondere în structura creditelor cu garanții imobiliare o dețin cele cu garanții reprezentate de clădiri comerciale (55%), urmată de garanțiile mixte (clădiri și teren, 28%).

Scăderea expunerilor neperformante în legătură cu pieței imobiliară comercială a fost mai accentuată în sectorul imobiliar, comparativ cu sectorul construcțiilor. Mai mult, evoluțiile din piața imobiliară par a indica o creștere, în perioada următoare, a presiunilor asupra sectorului construcțiilor din perspectiva profitabilității acestuia.

Evoluțiile modeste ale prețurilor proprietăților în condițiile accelerării costurilor de construcție și a celor cu forța de muncă sunt de natură a eroda capacitatea acestor firme de rambursare a datoriilor față de instituțiile de credit. Rata de neperformanță s-a îmbunătățit considerabil în cazul companiilor din domeniul imobiliar (cu 6,6 puncte procentuale față de luna martie 2018, ajungând la 5,5 %), în timp ce pentru companiile din construcții, rata neperformanței se menține semnificativ peste media înregistrată de ansamblul companiilor nefinanciare (22,5 %, în scădere cu 3 puncte procentuale față de luna martie 2018).

 

 

 

Citiți și:

Asociere pentru construirea a 366 apartamente, in Capitală

Ce lucrari sunt prevazute pentru reamenajarea unui parc din Capital

A fost autorizat un proiect cu locuinte oferite spre inchiriere

 

 

 

Citiți revista ARENA Construcțiilor nr. 4/ iunie 2019

Sus
Translate »