Toate segmentele imobiliare au șansa de a se îmbunătăți în următorii zece ani din punct de vedere cantitativ (suprafețe tranzacționate/închiriate) și calitativ (randamentele investiționale), consideră consultanții imobiliari de la Colliers International Romania.
Ei cred că, dincolo de capacitatea administrativă slabă a statului, România ar trebui să se dezvolte în continuare, deoarece beneficiază încă de una dintre cele mai mari diferențe dintre productivitatea muncii și costurile forței de muncă din Europa de Est. Migrația internă va fi un alt factor important al tendințelor din piața imobiliară: populația din orașe precum Cluj-Napoca, Timișoara, Iași, Brașov sau Sibiu ar trebui să crească foarte mult în următorii ani.
Stocul de birouri moderne se va dubla până la sfârșitul următorului deceniu, de la circa 3 mil. mp, estimează sursa citată, deoarece atât orașele regionale, cât și Bucureștiul par semnificativ subdezvoltate raportat la populație, comparativ cu țările dezvoltate, dar și cu cele vecine.
Pentru piața industrială, consultanții imobiliari se așteaptă ca stocul actual de 3,8 mil. mp să se extindă la peste 7 mil. mp până la începutul anului 2030, deși este dificil de evaluat ce impact vor avea schimbările tehnologice asupra activității logistice. În ceea ce privește retailul, Capitala ar putea susține în următorul deceniu alte câteva proiecte (cel puțin un centru comercial dominant), stocul pe cap de locuitor fiind încă puțin mai mic decât cel al capitalelor din Europa Centrală și de Est. Cea mai mare creștere va veni, însă, din alte părți ale țării, inclusiv din orașele mici.
Birouri
Piața de birouri din București a evoluat de la o piață masiv subdezvoltată în 2007 la un oarecare echilibru în prezent. Rata de neocupare, care a urcat semnificativ în timpul recesiunii, a scăzut treptat în faza de recuperare post-criză, chiar dacă stocul s-a extins puternic, ceea ce evidențiază creșterea precauției în rândul dezvoltatorilor.
Cu toate acestea, deoarece dezvoltatorii sunt mai mult reactivi decât proactivi, activitatea de construcție s-a intensificat în ultimul an pe fondul rezultatelor economice favorabile, ducând la o posibilă supraîncărcare a calendarului de livrări (peste 0,7 mil. mp sunt programați pentru perioada 2019 – 2020). O altă schimbare din ultimul deceniu este faptul că marile orașe regionale reprezintă o alternativă la Capitală pentru companii.
Industrial
Asemeni pieței de birouri, stocul de spații industriale a crescut masiv în perioada pre-criză (de aproape 3 ori 2007-2008, la 0,9 mil. mp langă București). O schimbare interesantă față de acei ani este că externalizarea activității către logisticieni a devenit componenta dominantă a pieței (peste 50% din cererea totală față de 38% în 2007); totodată, mulți dintre jucătorii mari au sau dezvoltă în prezent o rețea logistică proprie. Acesta este singurul segment imobiliar care, din punct de vedere al livrărilor, este la fel de dinamic ca și înainte de criză.
Retail
La finalul anului 2006, stocul de retail modern era de 360.000 mp la nivel național; până la începutul perioadei de recesiune, a crescut de 4,6 ori. Piața întâmpina numeroși chiriași noi, care au devenit între timp jucători cunoscuți, dar care nu erau familiarizați cu economia locală din acea perioadă. Pentru dezvoltatori, creșterea volumului de livrări a făcut ca puținii retaileri buni aflați în curs de extindere pe atunci să devină pretențioși, iar unele proiecte s-au deschis cu doar jumătate din numărul de unități de tranzacționare. De asemenea, retailul stradal, cândva o forță pe piața din București, a scăzut masiv în importanță în zilele noastre, deoarece consumatorii locali s-au obișnuit cu centrele comerciale care oferă numeroase alternative într-o singură destinație.
Investiții
În 2007, randamentul unei clădiri de birorui a atins un minim istoric – 5,5%, astfel că piața locală de investiții era la același nivel cu cele regionale (sau chiar mai bun); în prezent, proprietățile locale sunt singurele din rândul marilor economii din estul Europei (Polonia, Ungaria, Cehia) care au randamente mai ridicate decât înaintea crizei. Piața a fost considerabil mai lichidă în 2007, când investițiile depășeau 1,5 mld. euro. Acum, nivelurile post-criză abia se apropie de 1 mld. euro (2017) în anii buni. De asemenea, încheierea unei tranzacții este mai dificilă decât în 2007, deoarece investitorii doresc să se asigure că nu plătesc prea mult.
Terenuri
În unele părți ale Bucureștiului, prețurile terenurilor au crescut mai mult de zece ori în anii care au precedat criza financiară. De exemplu, prețurile din zona Herăstrău-Aviației din București au fost de aproximativ 200-400 euro/mp; în prima parte a anului 2008, un investitor plătea aproximativ 4.500 euro/mp în aceeași zonă. Anul 2007 rămâne vârful istoric: Bucureștiul a înregistrat în 2007 tranzacții cu terenuri în valoare de peste 850 mil. euro, față de 230 mil. euro anul trecut. În unele zone, prețurile rămân mult mai mici decât jumătate din nivelul lor din 2007-2008.
Rezidențial
Proprietățile rezidențiale au reprezentat în România unul dintre cele mai relevante barometre pentru sentimentul general. Deoarece valoarea proprietăților deținute de populație (cu excepția terenurilor) a crescut mai mult de două ori între 2005 și 2008, la aproape o jumătate de trilion de euro, românii erau foarte generoși pe partea de cheltuieli. În zilele noastre, deși au fost construite peste 400.000 de apartamente sau case noi între 2009 și 2017, averea imobiliară rămâne cu aproape 40% mai mică decât înaintea de crizei. În timp ce în 2007-2008 proprietățile rezidențiale din România au fost unele dintre cele mai supraevaluate din UE, modelele economice ale Băncii Centrale Europene arată acum proprietățile românești printre cele mai subevaluate din UE.
Cititi revista ARENA Constructiilor nr.6/sept 2018
