Oferte locuri de munca top

Exproprierea, o situatie de criza in timp de criza pentru investitori

Oana Constantinescu, partner Schoenherr și Asociații SCA

Crina Marc associate Schoenherr și Asociații SCA

Exproprierea pentru cauză de utilitate publică nu este niciodată o veste bună pentru deținătorii de afaceri care urmează să fie expropriați, dar cu atât mai puțin în perioada aceasta, când efectele pandemiei COVID-19 produc reverberații în mediul economic.

În acest context, se pune întrebarea dacă autoritățile s-ar putea prevala de situația socială și economică actuală pentru a micșora despăgubirile oferite expropriatului sau pentru a întârzia plata acestora.

În cele ce urmează, ne propunem să prezentăm câteva măsuri prin care investitorii s-ar putea proteja într-o astfel situație.

Exproprierea, între teorie și practică

Exproprierea este reglementată cu titlu general de Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică (Legea 33/1994) și cu titlu special de Legea nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes național, județean și local (Legea 255/2010), care se completează cu prevederile celei dintâi.

Exproprierea vizează doar bunuri imobile și se poate realiza numai prin acordarea unei despăgubiri drepte și prealabile, astfel cum este prevăzut în art. 44 alin. (3) din Constituție.

Dacă, cel puțin la prima vedere, noțiunea de „despăgubire prealabilă” pare să nu pună probleme, termenul „dreaptă”, pe de altă parte, ridică o sumedenie de discuții în practică, cele mai multe dintre ele imposibil de soluționat altfel decât în fața instanței de judecată.

Conform prevederilor legale, despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite. Cum însă legislația nu este suficient de clară în acest sens, există o jurisprudență vastă cu privire la ce anume poate fi considerat prejudiciu cauzat proprietarului.

În timp ce în temeiul Legii 33/1994 cuantumul despăgubirii se stabilea direct de instanță, Legea 255/2010 prevede stabilirea acestuia de către expropriator, în mod unilateral, cu posibilitatea expropriatului de a contesta ulterior în instanță acest cuantum, într-un termen de 3 ani de la data comunicării hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirii de către expropriator.

Întrucât de cele mai multe ori expropriatorul evaluează cuantumul despăgubirilor urmărind propriul interes, iar nu pe cel al expropriatului, există numeroase cazuri în jurisprudență de contestare a acestui cuantum.

Cuantumul despăgubirii. Soluții pentru deținătorii de afaceri expropriați

Pentru deținătorii unor afaceri care operează pe terenuri ce urmează să facă obiectul unei exproprieri, este important de reținut că aceștia au dreptul la cheltuielile generate de relocarea afacerii, în măsura dovedirii acestor cheltuieli. Astfel, pe lângă despăgubirile corespunzătoare valorii imobilului, antreprenorul are dreptul, cu titlu de exemplu, la repararea prejudiciului cauzat de cheltuielile cu căutarea unui nou spațiu pentru derularea afacerii, costurile cu mutarea echipamentelor, cheltuieli generate de întreruperea activității pe o durată necesară relocării etc.

Trebuie avut în vedere că legea oferă posibilitatea proprietarului nemulțumit de cuantumul stabilit de expropriator de a primi această sumă cu titlu provizoriu, iar dacă – în urma acțiunii în justiție promovate de expropriat – instanța stabilește un cuantum al despăgubirilor mai ridicat, suma primită inițial cu titlu provizoriu se completează cu cuantumul stabilit pe cale judiciară.

Pentru a recupera toate cheltuielile determinate de expropriere, proprietarul unei afaceri trebuie să aibă în vedere că instanța va acorda despăgubiri doar pentru prejudiciile certe, nu și pentru cele speculative și doar în măsura în care aceste prejudicii pot fi dovedite.

Astfel, un proprietar diligent va putea să cenzureze în termenul legal, pe cale judiciară, o eventuală încercare de diminuare a cuantumului prejudiciului de către expropriator în etapa administrativă, care se desfășoară în absența expropriatului.

Totodată, este important de reținut că legea scutește persoana expropriată de plata taxei de timbru în cazul cererilor în justiție îndreptate împotriva statului pentru stabilirea dreptului la despăgubire pentru expropriere și a cuantumului acesteia.

Despăgubirea, așteptată mult și bine?

Referitor la termenul în care expropriatul este îndreptățit la despăgubiri, Legea 255/2010 acordă expropriatorului un termen de cel mult 90 de zile de la data emiterii hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirilor. Practica demonstrează însă că, de cele mai multe ori, acest termen este încălcat de către autorități.

Pentru ipoteza contestării cuantumului despăgubirilor în instanță, Legea 255/2010 nu prevede expres un termen de acordare a despăgubirilor, dar din completarea cu prevederile Legii 33/1994 rezultă că expropriatorul are la dispoziție cel mult 30 de zile de la data rămânerii definitive a hotărârii judecătorești pentru a plăti expropriatului despăgubirile cuvenite.

Din practică însă reiese că, mai des decât ne-am aștepta, expropriatorul întârzie nejustificat plata despăgubirilor datorate. În circumstanțele actuale, ale impactului economic generat de pandemia COVID-19, cu atât mai mult este de așteptat ca autoritățile să fie și mai înclinate spre a neglija termenele legale pentru plata despăgubirilor.

Această atitudine a autorităților publice este sever criticată nu numai de instanțele naționale, dar chiar și la nivelul Curții Europene a Drepturilor Omului (CEDO). În acest sens, într-o decizie a sa, CEDO a statuat cu valoare de principiu efectele negative pe care le are întârzierea îndelungată în plata despăgubirilor asupra expropriatului (cauza Akkuș c. Turciei).

Întrucât prejudiciul creat prin această întârziere nejustificată este incontestabil, o soluție pentru expropriat o poate reprezenta formularea unei noi acțiuni în instanță prin care expropriatul să solicite în mod suplimentar și acordarea de daune-interese sub forma dobânzilor penalizatorii pentru întârzierea autorităților la plata despăgubirilor cuvenite.

Concluzie

În ipoteza inițierii unei proceduri de expropriere pentru cauză de utilitate publică, proprietarul imobilului expropriat se află neîndoielnic într-o poziție dezavantajoasă. Cu atât mai mult în condițiile economice actuale, necesitatea de a suporta costurile aferente unei eventuale relocări a afacerii poate pune presiuni semnificative pe expropriat. La aceasta se adaugă și lipsa totală de predictibilitate cu privire la momentul la care expropriatul și-ar putea recupera despăgubirea de la expropriator.

Cu toate acestea, legiuitorul oferă remedii eficiente pentru expropriat de a influența cuantumul despăgubirii care i se cuvine, iar practica instanțelor naționale este încurajatoare în acest sens. Astfel, urmărind cu atenție toate etapele procedurii de expropriere și făcând uz de soluțiile legale pe care le are la îndemână, deținătorul unei afaceri al cărui imobil este expropriat poate reduce întrucâtva efectele negative ale exproprierii asupra afacerii sale.

 

Autori: Oana Constantinescu, partner (o.constantinescu@schoenherr.eu) și Crina Marc, associate (c.marc@schoenherr.eu), avocați specializați în real estate and constructions în cadrul Schoenherr și Asociații SCA

 

Sus