Romania: A achita sau a nu achita chiria? Aceasta este întrebarea în contextul pandemiei Covid-19

Pandemia Covid-19 a creat un climat economic fără precedent, drept urmare, ne confruntăm cu o criză în plină expansiune care afectează relațiile de afaceri dintre locatari și proprietari. Având în vedere faptul că majoritatea chiriașilor nu își pot folosi pe deplin spațiile închiriate pe durata pandemiei Covid-19 din cauza măsurilor guvernamentale recente, mai sunt proprietarii îndreptățiți să solicite chiriașilor să-și respecte toate obligațiile contractuale? În special obligația de a-și achita chiria?

La data de 16 martie 2020, președintele României a emis un decret prin care se instituia starea de urgență pentru o perioadă (inițială) de 30 de zile ca urmare a pandemiei Covid-19. În consecință, guvernul român a adoptat o serie de măsuri excepționale pentru a preveni răspândirea coronavirus, dintre care următoarele sunt relevante pentru subiectul nostru:

suspendarea activităţilor de comercializare cu amănuntul a produselor şi serviciilor în centrele comerciale în care îşi desfăşoară activitatea mai mulţi operatori economici (exceptând vânzarea produselor alimentare, veterinare sau farmaceutice şi a serviciilor de curăţătorie);
restricții privitoare la circulația persoanelor fizice (cu excepția situațiilor de urgență), determinând astfel la o scădere dramatică a numărului de potențiali clienți ai magazinelor încă deschise publicului.

Prin prezentul articol ne dorim să aducem în discuție o serie de argumente în sprijinul necesității părților interesate de a aborda această situație de excepție, cu accent pe obligația de plată a chiriei, părerile noastre în această privință fiind prezentate mai jos:

Forța majoră – este un argument viabil în legătură cu obligația de achitare a chiriei?

Forța majoră reprezintă orice eveniment extern, imprevizibil, absolut invincibil și inevitabil care împiedică o parte să își îndeplinească obligațiile. La prima vedere, ar putea fi argumentat că pandemia de coronavirus constituie un caz de forță majoră, acest argument putând reprezenta soluția adecvată pentru majoritatea situațiilor conexe imposibilității îndeplinirii obligațiilor legale ori contractuale în aceste circumstanțe imprevizibile.

Cu toate acestea, este necesar a se menționa că, în conformitate cu legislația și doctrina juridică din România, debitorul unei obligații care are ca obiect predarea unor bunuri de gen nu se poate întemeia pe doctrina forței majore pentru a exclude răspunderea aferentă neexecutării obligației sale. În general, locatarul este obligat să plătească o sumă de bani (un bun de gen) proprietarului în conformitate cu prevederile contractului de închiriere încheiat între cele două părți. Prin urmare, potrivit legislației și doctrinei juridice din România, este foarte puțin probabil ca locatarii să poată invoca cu succes forța majoră atunci când solicită exonerarea de obligația de achitare a chiriei.

În plus, pentru fiecare caz în parte ar trebui să se verifice dacă partea relevantă și-a asumat contractual riscul intervenirii unui eveniment de forță majoră. Dacă oricare dintre părți a ales să își asume în mod deliberat riscul de forță majoră, aceasta a renunțat efectiv la dreptul legal de a invoca remediul forței majore în legătură cu obligațiile decurgând din contract.

Până la data curentă, guvernul României nu a declarat în mod expres pandemia Covid-19 ca fiind un eveniment de forță majoră. Astfel că numai instanțele competente pot decide cu privire la acest aspect, pentru fiecare caz în parte. Guvernul României a declarat că circumstanțele imprevizibile, absolut invincibile și inevitabile care rezultă dintr-o acţiune a autorităţilor în aplicarea măsurilor impuse de prevenirea şi combaterea pandemiei Covid-19 se prezumă a constitui un eveniment de forță majoră, dar numai în ceea ce privește obligațiile întreprinderilor mici și mijlocii (IMM-uri).

Așadar, putem concluziona provizoriu că locatarul (în afară de faptul că datorează bani/bunuri de gen) nu are dreptul în mod automat să suspende respectarea obligației sale de achitare a chiriei ca urmare a măsurilor luate de autoritățile publice în contextul pandemiei Covid-19.

Impreviziunea (lat.: rebus sic stantibus): este aplicabilă scenariului actual?

Conform legislației române, dacă în timpul executării unui contract are loc o schimbare excepțională a circumstanțelor care afectează în mod nerezonabil echilibrul obligațiilor contractuale, determinând ca executarea contractului să devină favorabilă în mod injust pentru o parte și excesiv de oneroasă pentru cealaltă, instanța competentă poate decide readaptarea condițiilor contractuale sau încetarea contractului, în termenii și condițiile stabilite de instanță.

Cu toate acestea, impreviziunea se aplică numai dacă următoarele condiții sunt îndeplinite în mod cumulativ: (i) schimbarea circumstanțelor a intervenit după încheierea contractului; (ii) schimbarea circumstanțelor nu a fost și nu putea fi avută în vedere, în mod rezonabil, de către partea afectată la încheierea contractului; (iii) partea afectată nu și-a asumat și nu se poate considera în mod rezonabil că și-a asumat riscul schimbării circumstanțelor; (iv) partea afectată dovedește că a încercat să renegocieze cu bună credință termenii și condițiile contractului.

Rebus sic stantibus sau impreviziunea ar putea fi invocată de către locatar ca argument pentru suspendarea plății chiriei pentru perioada acoperită de decretul de instaurare a stării de urgență, cu toate acestea există două potențiale impedimente pe care le avem în vedere cu referire la această soluție: (1) potrivit legislației din România, instanța este cea care decide dacă va recurge la ajustarea condițiilor și termenilor contractuali sau încetarea contractului, în temeiul impreviziunii (respectiv, având în vedere solicitările părților din cadrul procesului aferent), (2) este obligatoriu ca partea afectată să nu își fi asumat anterior schimbarea circumstanțelor printr-o clauză contractuală expresă.

Spații închiriate considerate inutilizabile: este chiria datorată în continuare?

Conform legislației române, locatarul are dreptul să solicite o reducere a chiriei ca urmare a faptului că acesta este restricționat să folosească pe deplin spațiile închiriate potrivit scopului/destinației convenite.

Este necesar a fi menționat faptul că, în ciuda circumstanțelor excepționale prezente (imposibilitatea de a folosi spațiile închiriate impusă prin decrete oficiale emise de autorități), locatarul încă beneficiază, într-o anumită măsură, de folosința liniștită și utilă a spațiilor închiriate. În cele mai multe cazuri, locatarii se bucură în continuare de avantaje care nu în mod direct conexe scopului principal al încheierii contractului de închiriere. De exemplu, deși activitățile de comercializare cu amănuntul sunt suspendate, locatarii încă își pot păstra și proteja activele ce le aparțin în interiorul spațiilor închiriate.

Evaluând situația actuală într-o manieră holistică, în cazul în care locatarul nu se va putea întemeia pe forța majoră pentru cazul său particular, conform interpretării instanței competente, acesta poate invoca imposibilitatea de folosire a spațiilor închiriate ca fundament pentru reducerea chiriei.

Măsuri guvernamentale

Prin Ordonanța de Urgență nr. 29/2020, guvernul României a decis ca IMM-urile care și-au întrerupt total sau parțial activitatea economică ca urmare a măsurilor de urgență adoptate de autoritățile competente în conformitate cu legislația aplicabilă și care dețin un Certificat de Situație de Urgență emis de Ministerul Economiei, Energiei și Mediului de Afaceri vor beneficia pe întreaga durată a stării de urgență de amânarea la plată (i) a chiriei pentru imobilele cu destinație de sediu social și/sau sedii secundare, precum și (ii) a costurilor pentru utilități (de ex. electricitate, gaze, apă, canalizare, telecomunicații și internet) pentru aceste spații.

Cu toate acestea, pentru contractele care nu se încadrează în categoriile menționate anterior, IMM-urile pot invoca forța majoră, luând în considerare faptul că OUG nr. 29/2020 instituie o prezumție generală de forță majoră în acest sens. Având în vedere că imprevizibilitatea evenimentului este o condiție necesară pentru aplicarea forței majore, legiuitorul clarifică faptul că o astfel de imprevizibilitate trebuie evaluată numai pe baza perspectivei părților de la momentul încheierii relației lor contractuale. Prin urmare, caracterul imprevizibil al evenimentelor de forță majoră în contextul pandemiei de Covid-19 nu se va aplica în general pentru contractele încheiate după publicarea decretului de instituire a stării de urgență (deși acest fapt rămâne a fi evaluat de la caz la caz).

Proiect de lege privind scutirea de la plata chiriei pe durata stării de urgență

Parlamentul român se află în prezent în plin proces de dezbatere și, posibil, de adoptare a unei noi legi referitoare la scutirea de la plata chiriei pe durata stării de urgență plus o lună după încetarea acestei perioade. În prezent, proiectul de lege include următoarele reglementări principale: (i) chiriașii, operatorii economici, profesioniștii, autoritățile publice și entitățile de drept privat a căror activitate economică a fost întreruptă sau restrânsă prin măsuri guvernamentale aplicate în timpul stării de urgență sunt scutiți sau li se acordă un moratoriu (acest aspect este încă neclar și în curs de dezbatere) cu privire la obligația de plată a chiriei pentru spațiile utilizate ca sedii sau puncte de lucru; (ii) proprietarii care nu vor încasa chiriile ca urmare a scutirilor menționate mai sus vor fi, de asemenea, scutiți de la plata impozitelor aferente chiriilor neîncasate; (iii) aceste măsuri se vor aplica începând cu data de 1 martie 2020 și vor rămâne în vigoare pentru încă o lună de la declararea încetării stării de urgență; (iv) durata contractelor de închiriere afectate de dispozițiile acestui proiect de lege va fi prelungită în mod proporțional cu perioada de scutire de la plata chiriilor.

Din perspectiva noastră, limbajul generic utilizat pentru a reglementa aceste măsuri drastice și dezechilibrate și, totodată, absența detaliilor pot determina apariția conflictelor între părțile afectate, deoarece aplicabilitatea legii devine discutabilă și supusă subiectivismului. Mai mult decât atât, se preconizează ca acest proiect de lege să sufere modificări, întrucât o parte substanțială a mediului de afaceri își exprimă deja motive întemeiate de îngrijorare în legătură cu acest proiect, spre exemplu dezechilibrul evident în distribuirea riscurilor între locatari și proprietari, în dezavantajul vădit al acestora din urmă.

Evaluând factorii comerciali și economici actuali, suntem de părere că părțile ar trebui încurajate să negocieze continuarea executării obligațiilor lor de la caz la caz. Operatorii economici se confruntă cu diferite circumstanțe și niveluri de complexitate, atât în cadrul discuțiilor privitoare la încheierea contractele de locațiune, cât și cu referire la executarea acestora. Prin urmare, considerăm că o soluție/un răspuns generic nu poate acoperi în totalitate aspectele relației locatar-proprietar în acest mediu volatil. Luând în considerare interesele tuturor părților, o abordare de tipul “laissez faire” sau, cel puțin, o abordarea mai echilibrată ar fi optimă în aceste circumstanțe.

Ținând cont de argumentele de mai sus, negocierile purtate cu bună-credință între proprietari și locatari reprezintă, probabil, opțiunea cea mai puțin păgubitoare pentru soluționarea potențialelor dispute rezultate în urma crizei Covid-19. Identificarea unui echilibru just între drepturile și obligațiile părților va fi benefică nu numai pe termen scurt, ci și ca stimulent pe termen lung pentru continuarea relației de afaceri în mediul post-pandemic.

Persoane de contact:

Roxana Dudau, LL.M.

Associated Partner

+40 213125888

roxana.dudau@noerr.com

Alexandru Dan

Senior Associate

+40 213125888

alexandru.dan@noerr.com

Ioana Miruna Coderie

Junior Associate

+40 213125888