FORUM - CONSTRUCTORI 2018

Următoarea bombă în imobiliare: impozitarea dezvoltatorilor persoane fizice

articol 01Cea mai importantă problemă în materie de practică fiscală la momentul de faţă în construcţii este posbilitatea Fiscului de a-şi schimba poziţia şi de a solicita plata impozitului de 16%, plus CASS de 5.5% pentru câştigul obţinut din vânzarea bunurilor imobiliare de către persoanele fizice, consideră avocatul Gabriel Biriş, specializat pe probleme de fiscalitate.
Până la sfârşitul acestui an sunt aşteptate modificări ample, în general pozitive, în privinţa impozitului pe clădiri, însă măsurile nu sunt duse până la capăt, în sensul renunţării la impozitarea la valoarea de inventar.
Impozitul pe construcţii speciale, introdus la începutul anului, are efecte nocive, întrucât afectează toate industriile şi în special zona de producţie, logistică, agricultură, sistemul energetic (producători şi distribuitori).

O componentă importantă şi dinamică a pieţei imobiliare este dată de comunitatea dezvoltatorilor mici şi medii, persoane fizice. Dacă în privinţa TVA, fiscalizarea acestor antreprenori este oarecum clarificată începând cu 2010, după scandalul privind plata retroactivă a TVA, următoarea „bombă cu ceas” aşteaptă să fie declanşată: plata impozitului şi a contribuţiilor la asigurările de sănătate, în privinţa cărora persistă neclarităţi care vor genera riscuri mari pe viitor, ne-a declarat Gabriel Biriş, reputatul avocat pe probleme de fiscalitate.
În prezent, dezvoltatorilor persoane fizice li se reţine la notariat, în momentul efectuării unei tranzacţii de vânzare – cumpărare, un impozit pe venit în cuantum cuprins între 1 şi 3% (uzual 2-3%) din preţul de vânzare al proprietăţii, în funcţie de valoarea acesteia şi de perioada în care a fost deţinută.
Legislaţia fiscală în vigoare lăsa loc de interpretare pentru o impozitare suplimentară, întrucât administraţia fiscală poate argumenta că o persoană fizică înregistrată ca plătitor de TVA este de fapt un comerciant, iar atunci veniturile din dezvoltarea imobiliară sau parcelarea şi revânzarea de terenuri sunt venituri din activităţi comerciale si nu din vânzarea bunurilor din patrimoniul personal. Situaţia implică un alt tratament fiscal comparativ cu veniturile obţinute din vânzarea bunurilor din patrimoniul personal. Aceasta cu atât mai mult cu cât noul Cod civil, care a intrat în vigoare încă din 2010, a introdus distincţia clară între patrimoniul personal şi patrimoniul de afectaţiune al afacerii (n.r. bunurile alocate pentru desfăşurarea activităţii economice). Atât timp cât proprietăţile respective sunt înscrise în nişte registre contabile, este greu de argumentat că ele nu reprezintă în fapt patimoniu de afectaţiune al afacerii.
Prin urmare, veniturile rezultate prin vânzarea bunurilor în cauză provin din activităţi comerciale, astfel încât contribuabilul va datora statului un impozit pe câştig de 16%, la care se mai adaugă şi contribuţia la asigurările de sănătate de 5,5% din ce rămâne, fără a fi stabilit un plafon maxim. Pe de altă parte, în acest nou context, dezvoltatorii nu ar mai datora impozit pe venitul obţinut din vânzarea bunurilor din patrimoniul personal, adică acel 1-3% amintit anterior.
Până la momentul de faţă, Agenţia Naţională de Administrare Fiscală (ANAF) nu a clarificat ce sume sunt datorate statului în aceste situaţii, menţinând un climat de impredictibilitate şi de risc pentru aceşti dezvoltatori, subliniază avocatul Biriş.
Problema are sorginte mai veche. Astfel, în anul 2004 a fost introdusă cota unică de impozitare, fără a fi prevăzut ceva despre tranzacţiile imobiliare. Ulterior, în 2005 a fost introdus un impozit pe câştig de 10% pentru tranzacţii imobiliare, majorat la 16% în următorul an, pentru ca în 2007 acesta să fie înlocuit cu impozitul de 1-3% la vânzarea bunului imobiliar.
Impozitul a rămas la acest nivel până în prezent, dar – în special pentru persoanele înregistrate ca plătitori de TVA (PFI sau PFA), există riscul ca impozitul datorat să nu fie cel de 1-3% (calculat la preţul de vânzare), ci 16% (calculat pe diferenţa dintre venituri şi cheltuieli), plus contribuţia la sănătate de 5,5%. Acest risc trebuie eliminat, întrucât datorită lui au de pierdut atât contribuabilii, cât şi statul, în cele din urmă, consideră domnul Biriş.
Eliminarea riscului nu necesită schimbarea legii, întrucât aceasta este clară: eşti plătitor de TVA, deci întreprinzi o activitate economică. Dezvoltatorilor nu li se transmite însă oficial ce au de plătit.
Legislaţia în vigoare îi permite administraţiei fiscale să solicite contribuabilului să plătească această contribuţie de sănătate, chiar dacă acel contribuabil obţine venituri ?i din alte surse, pentru care plăteşte contribuţii obligatorii, de exemplu şi din contract individual de muncă şi din venituri  din activităţi independente, deci inclusiv PFA, argumentează domnul Biriş.
Dacă dezvoltatorul persoană fizică este nemulţumit de acest climat de risc, atunci nu are decât să îşi înfiinţeze o firmă, însă costurile nu vor scădea, ci vor creşte şi mai mult. Pentru început, principala barieră este dată de creşterea impozitului pe clădire. Apoi, persoanelor juridice li se percepe impozit în cascade, adică impozit pe profit de 16%, la care se adaugă impozit pe venit (dividende), de încă 16%, calculat din suma rămasă după aplicarea primului impozit. Prin urmare, pentru persoana juridică, costul net, din buzunar, ajunge la 29,44%. În schimb, în cazul persoanei fizice (fie PFA sau PFI), chiar dacă s-ar lua în calcul un impozit pe câştig de 16%, la care se mai adaugă şi contribuţia la asigurările de sănătate de 5,5%, tot va rezulta un cost efectiv considerabil mai mic, de 20,6%. Până la urmă, cel mai important este ca toate aceste obligaţii să fie clare, subliniază domnul Biriş.
În practică, dezvoltatorii persoane fizice achită deocamdată doar impozitul de 1-3%, reţinut la notar, nu impozitul pe câştig, de 16%, aşa cum rezultă din lege şi nici contribuţia la sănătate. Acest lucru se traduce printr-un risc pentru respectivii dezvoltatori, în sensul că la un moment dat ar putea fi deschisă „Cutia Pandorei”, printr-o schimbare a opticii de interpretare a legii, după modelul TVA-ului retroactiv.
Preventiv, pentru a nu fi luaţi prin surprindere de schimbare, dezvoltatorii ar trebui să îşi calculeze singuri impozitul de 16% din câştig, din care să îşi scadă impozitul de 1-3%, reţinut de notar, recomandă avocatul.
Problema TVA-ului retroactiv nu a fost soluţionată nici până acum
Fiscalitatea în privinţa dezvoltatorilor imobiliari persoane fizice este confuză din 2007 încoace. Nu se poate spune că administraţia fiscală a fost în necunoştinţă de cauză, consideră avocatul Biriş. De exemplu, toate tranzacţiile imobiliare sunt raportate de notari către administraţia fiscală încă din 2005. Acest lucru nu a oprit ANAF să demareze în anul 2009 campania de controale în rândul dezvoltatorilor imobiliari persoane fizice, pentru TVA-ul neplătit începând cu anul 2004. Potrivit estimărilor ANAF de atunci, numai în intervalul 2006 – 2008, persoanele fizice au vândut imobile de aproape 95 miliarde de lei noi (în jur de 25 miliarde de euro la cotaţiile vremii). Totuşi, acest lucru, nu a atras până în 2009 atenţia ANAF. Între timp, problema TVA-ului retroactiv a generat câteva mii de procese, respectiv costuri de administrare a proceselor, fără ca litigiul să fie soluţionat nici până în ziua de astăzi. În fapt, majoritatea persoanelor vizate nu a achitat taxa până acum, adaugă avocatul.
Codul Fiscal actual dezavantajează persoanele juridice
La momentul de faţă, legislaţia fiscală face discriminări între dezvoltatorii persoane juridice şi dezvoltatorii persoane fizice, în detrimentul celor dintâi, consideră domnul Biriş. Ca efect al acestei discriminări, în România există dezvoltatori persoane juridice pentru orice, mai puţin pentru apartamente realizate în scopul închirierii. În practică, toţi dezvoltatorii rezidenţiali au construi pentru a vinde, nu pentru a închiria. Aceasta deoarece companiile trebuie să plătească un impozit pe clădire de 10, până la 100 de ori mai mare comparativ cu impozitul solicitat persoanelor fizice pentru o proprietate similară, respectiv între 0,25 şi 1,5% pe an din valoarea de inventar, faţă de doar 0,1% pe an, raportat la o bază diferită de calcul, pentru persoanele fizice.
Impozitul consistent aplicat companiilor distorsionează piaţa, deoarece, pentru aceeaşi unitate locativă, chiria pe care o cere proprietarul trebuie să fie mai mare dacă acesta are statut de persoană juridică, pentru a include şi costul semnificativ al impozitului. În acelaşi timp, persoanele fizice pot oferi chirii mai mici, devenind astfel mai competitive pe piaţă comparativ cu companiile, explică avocatul Biriş.
Impozitul pe construcţii – în curs de rescriere
Problema ar putea fi parţial soluţionată cu ocazia reactualizării Codului Fiscal. Ministerul Finanţelor Publice lucrează în prezent la rescrierea impozitului pe construcţii,  pentru a elimina discrepanţele dintre impozitul perceput persoanelor fizice, respectiv persoanelor juridice. În loc, diferenţierea se va face între clădiri rezidenţiale şi nerezidenţiale.
Dacă vor fi aplicate noile prevederi, cele mai multe persoane fizice vor achita pentru casele în care locuiesc acelaşi impozit ca şi până acum sau nesemnificativ mai mare. Pentru persoanele fizice care deţin mai multe locuinţe, impozitul scade întrucât este eliminat factorul de multiplicare de până la 300% (n.r. contribuabilii care deţin mai mult de o proprietate plătesc în prezent un impozit majorat procentual pentru a doua proprietate şi aşa mai departe).
În schimb, pentru persoanele fizice care deţin proprietăţi nerezidenţiale (spaţii comerciale), impozitul va creşte semnificativ, fiind adus la nivelul celui aplicat companiilor (0,25 – 1,5% pe an), faţă de 0,1% în prezent.
În acelaşi timp, se schimbă şi baza de calcul, care va fi valoarea de inventar a clădirii.
Prin urmare, proprietarul va trebui să evalueze clădirea în scopul impozitării (în prezent, impozitul datorat de persoanele fizice se calculează din suma obţinută prin înmulţirea sumei fixe de 935 de lei pe mp cu un coeficient cuprins între 0,8 şi 2,6%, în funcţie de rangul localităţii, respectiv zona  în care se află proprietatea, la care se adaugă unele reduceri sau majorări, de exemplu o reducere de 10% pentru clădiri mai vechi de 30 de ani etc.).
În cazul persoanelor juridice, impozitul rămâne neschimbat pentru proprietăţile nerezidenţiale, dar scade semnificativ pentru rezidenţiale, la 0,1% pe an, aşa cum s-a aplicat până acum doar persoanelor fizice.
Aceste măsuri elimină practic în mare parte diferenţa de impozit faţă de persoanele fizice şi ar trebui să intre în vigoare până la sfârşitul anului curent, după aprobarea în Parlament.
Va apărea o nouă piaţă, aceea a dezvoltatorilor rezidenţiali persoane juridice, care construiesc locuinţe în scopul închirierii, ca urmare a introducerii impozitării diferenţiate a clădirilor rezidenţiale şi nerezidenţiale, prefigurează avocatul Biriş.
Taxarea inversă ar putea fi reluată de noul Cod Fiscal
Noul Cod Fiscal ar putea aduce şi introducerea taxării inverse pentru tranzacţiile cu clădiri şi terenuri pentru care se percepe TVA. Potrivit avocatului Gabriel Biriş, o astfel de măsură, care nu poate fi aplicată decât în cazul tranzacţiilor între persoane înregistrate ca plătitori de TVA (fizice sau juridice), ar ajuta piaţa în sensul diminuării fraudelor. În mod normal, circuitul TVA în cazul persoanelor juridice este următorul: de la cumpărător la vânzător, de la vânzător la buget şi înapoi la cumpărător, prin exercitarea dreptului de deducere. Tocmai acest flux al banilor generează un risc de evaziune. În cazul taxării inverse, TVA nu mai este transferat efectiv de la o companie la alta, până la efectuarea rambursării de la bugetul de stat, ci doar înregistrată contabil, ca diferenţă dintre TVA de plată şi TVA deductibil, respectiv TVA deductibil şi TVA colectat, eliminându-se practic circuitul banilor şi eventualele acte de evaziune.
Uzual, taxarea inversă se foloseşte pentru zonele cu mare risc de evaziune, precum comerţul cu fier vechi, cu animale vii sau chiar clădiri. În cazul clădirilor, riscul de evaziune este legat de valoarea tranzacţiilor. La nivelul Uniunii Europene, taxarea inversă se aplică pentru toate tranzacţiile intracomunitare, pentru a evita complicaţiile rambursării de TVA dintr-un stat în altul. Însă, deoarece funcţionează în paralel şi taxarea normală, în cazul tranzacţiilor interne, prin combinarea celor două modalităţi de colectare a TVA, riscul de fraudă creşte semnificativ. Potrivit unui studiu realizat de Comisia Europeană anul trecut, evaziunea fiscală la nivelul Uniunii Europene în materie de TVA se traduce prin pierderi de aproape 200 de miliarde de euro pe an. Mai mult de jumătate din această sumă este reprezentată de fraudele privind deducerea TVA. Generalizarea taxării inverse în toate statele europene ar creşte în fapt competitivitatea Europei în ansamblul său.
În ceea ce priveşte România, bugetul de stat pierde anual cel puţin 7-8 miliarde de euro din fraude legate de TVA, estimează avocatul Biriş.
Taxarea inversă a fost aplicată vremelnic în România, în intervalul 2006 – 2007, fiind scoasă în 2008. Dacă în privinţa tranzacţiilor cu clădiri a funcţionat foarte bine, atunci când a fost extinsă şi la lucrări de construcţii şi montaj, lucrurile s-au împotmolit. Dacă pentru dezvoltatori era simplu să obţină de la bancă o linie de creditare care să acopere TVA până la momentul rambursării de la buget, în schimb, constructorii cumpărau materialele de construcţii cu TVA şi facturau dezvoltatorilor fără TVA, astfel încât au acumulat sume imense de TVA de recuperat, iar acest lucru a generat blocaje în piaţă.
În opinia domnului Biriş, ar fi benefic să se extindă la maxim taxarea inversă în mediul fiscal românesc. În plus, sistemul de rambursare a TVA trebuie eficientizat, astfel încât banii să fie returnaţi cât mai repede, pentru a nu bloca piaţa. În cazul tranzacţiilor cu clădiri şi terenuri, taxarea inversă este de maximă necesitate, putând dinamiza piaţa.

Din punct de vedere fiscal, statul descurajează calitatea construcţiilor
Modificarea impozitului pe proprietate este benefică pentru piaţă, însă această reformă nu este dusă până la capăt. În continuare, baza de calcul a impozitului va fi dată de valoarea de piaţă (de inventar) a imobilului. Astfel, impozitul pe clădiri rămâne în fapt un impozit pe investiţii, întrucât nu este proporţional cu mărimea clădirii, ci cu valoarea sa. Prin urmare, un dezvoltator care doreşte să investească într-o clădire de o calitate mai bună, eficientă energetic, cu o arhitectură mai deosebită etc., nu doar că nu va fi încurajat, ci, din contră, i se va pretinde şi un impozit mai mare decât cel plătit pentru o clădire de slabă calitate. Acest cost al impozitului va fi transferat tot către chiriaş, prin urmare dezvoltatorul îşi va pierde din competitivitate.
Impozitul pe clădiri se justifică prin faptul că autorităţile locale trebuie să obţină de undeva fondurile necesare pentru investiţii în infrastructura care deserveşte practic ocupanţii clădirilor. Însă, beneficiul acestor investiţii nu este direct proporţional cu valoarea clădirilor, ci mai degrabă cu suprafeţele lor. De exemplu, faptul că într-o clădire de birouri s-a investit mai mult decât în alt imobil cu o suprafaţă identică, nu înseamnă că mai mulţi oameni o să lucreze în ea.
Impozitarea la valoarea de piaţă a clădirii generează o altă problemă, dată de fluctuaţia acestui impozit în funcţie de evoluţia pieţei imobiliare.
Experienţa recentă a demonstrat că valoarea de piaţă a unei clădirilor poate scădea şi cu 50% într-un singur an de criză sau creşte semnificativ în „boom”. Această lipsă de predictibilitate afectează nu doar planurile dezvoltatorilor, ci şi ale autorităţilor locale, pentru care impozitul pe clădiri reprezintă o sursă majoră de venit. În lipsa predictibilităţii veniturilor, autorităţilor locale le va fi foarte dificil să întocmească o bugetare multianuală, un plan de dezvoltare locală sau de investiţii.
În plus, pentru companii, impozitul pe valoarea clădirii atrage costuri suplimentare de administrare. De exemplu, sunt nevoite să efectueze reevaluări ale imobilelor din trei în trei ani în scopul impozitării, fapt ce presupune, desigur, alte costuri. În caz contrar, sancţiunea este uriaşă: în loc să plătească un impozit de maxim 1,5%, acesta poate fi majorat până la 10-40%. Riscul este unul major, dacă dintr-un motiv sau altul, proprietarul uită să efectueze reevaluarea sau dacă aceasta nu este înregistrată în contabilitate. Chiar dacă în acest context este greu de imaginat că un proprietar ar putea să uite să îşi reevalueze clădirea, pe piaţă au fost consemnate şi astfel de cazuri, menţionează domnul Biriş.
Nu este exclus să apară şi discuţii între proprietar şi ANAF pe marginea evaluării, care stă la baza calculării impozitului pe clădire.
Administraţia fiscală ar putea să nu fie de acord cu evaluarea iniţială şi să solicite o nouă evaluare. Atunci, există şi riscul unor penalităţi, dacă se constată diferenţe semnificative între evaluări, chit că proprietarul poate să nu aibă nicio vină.
După părerea avocatului Biriş, o soluţie fiscală mai bună ar fi stabilirea unei baze de impozitare fixe, raportată la metrul pătrat, egală atât la persoana fizică, cât şi la persoana juridică, respectiv atât la spaţiu rezidenţial, cât şi la spaţiu comercial. Apoi diferenţierea să se facă prin cota aplicată, nu prin baza de impozitare. Până la urmă, creşterea sau scăderea încasărilor bugetare din impozite pe clădiri va depinde de nivelul stabilit pentru această bază de impozitare.
Problema este că, la momentul de faţă, în România sunt peste 3.100 de unităţi administrativ-teritoriale, iar programele utilizate pentru administrarea bazelor de date diferă şi, mai mult decât atât, nu comunică între ele. Prin urmare, nu poate fi întocmită o bază de date la nivel naţional cu privire la impozitul pe clădiri, din care să reiasă de pildă câte clădiri sunt înregistrate, dintre acestea câte sunt deţinute de persoane fizice, câte de persoane juridice, ce suprafeţe au respectivele imobile etc. Astfel, întrucât nu există un cadastru naţional care să poată fi consultat, în prezent, statul ştie doar câţi metri pătraţi deţin persoanele fizice, dar nu ştie şi valoarea clădirilor, în timp ce la persoane juridice cunoaşte cât este valoarea clădirilor deţinute de acestea, dar nu şi ce suprafeţe prezintă.
În consecinţă, dacă autorităţile vor să traseze o politică publică sau să facă o reformă în imobiliare, oricum nu au cum să îi calculeze impactul. Din această perspectivă, legiuitorul a ales varianta prudentă, să meargă până la jumătatea drumului, scăzând impozitele pentru puţini (întrucât sunt puţine companii care deţin apartamente) şi crescând impozitul pentru mulţi (întrucât sunt multe persoane fizice care deţin spaţii comerciale), consideră Gabriel Biriş.

Impozitul pe construcţii speciale loveşte în investiţii şi reduce competitivitatea României
La începutul acestui an a intrat în vigoare noul impozit pe construcţii speciale, aplicat pentru tot ceea ce înseamnă stâlpi, platforme betonate, alei de acces, canale de irigaţii etc. Acesta a generat numeroase „victime colaterale” în rândul activităţilor de producţie, din sectorul de logistică, agricultură etc. Măsura nu a ocolit nici măcar segmentul de parcuri industriale, care în mod normal beneficia de scutire de la plata impozitului pe clădiri, în baza unor scheme de ajutor de stat. Practic, parcurile sunt scutite de un impozit doar pentru a plăti altul în loc. Astfel, sunt descurajate investiţiile noi, iar predictibilitatea afacerilor existente este compromisă.
Pe de altă parte, chiar dacă unui parc industrial i-a expirat schema de ajutor de stat la mijlocul anului, nu va plăti impozitul pe clădiri doar pentru perioada care se scurge de la expirarea schemei, ci pentru tot anul, întrucât legislaţia prevede că baza de calcul nu poate fi modificată în timpul anului, adaugă avocatul Biriş.
În prezent, autorităţile au în vedere modificarea impozitului pe construcţii speciale, în sensul schimbării bazei de calcul, respectiv valoarea contabilă să fie înlocuită cu valoarea fiscală neamortizată. Această soluţie afectează însă piaţa liberă deoarece creează o barieră în faţa intrării pe piaţă a unor noi investitori, întrucât aceştia vor plăti un impozit pe construcţii speciale mai mare, în timp ce jucătorii existenţi vor plăti mai puţin, întrucât construcţiile vor fi deja amortizate parţial.
Prin urmare, executivul a introdus practic un impozit pe investiţii. În ansamblu, acest impozit va creşte preţurile de producţie în România, fapt ce va cauza reducerea competitivităţii la export a produselor româneşti şi creşterea preţurilor pe piaţa internă. În acest context, scăderea economiei, deja anunţată, nu ar mai trebui să surprindă pe nimeni, consideră Gabriel Biriş.
„Majorarea impozitelor pentru creşterea încasărilor reprezintă o strategie greşită! România înregistrează pierderi la buget de 16% din PIB, în condiţiile în care veniturile sunt de 28% din PIB. Prin urmare, cea mai mare rezervă de creştere a veniturilor bugetare o constituie îmbunătăţirea administrării fiscale, îmbunătăţirea colectării şi reducerea evaziunii”, este de părere avocatul Gabriel Biriş.
Mediul de afaceri susţine constant măsurile de combatere a evaziunii fiscale, pentru că evaziunea nu numai că reduce veniturile la buget, dar creşte sarcina fiscală pentru cei care plătesc taxe şi impozite şi, mai mult decât atât, le reduce drastic competitivitatea în faţa celor care deturnează TVA sau nu îşi achită contribuţiile la asigurările sociale.

Click aici pentru descarcarea documentului PDF

Sus
Translate »