Deși în actuala criză sanitară așteptările populației erau ca prețurile locuințelor să scadă, piața nu confirmă acest lucru. Din contră, proprietarii cer prețuri în creștere pentru vânzarea locuințelor.
Acest lucru ar putea să pară ciudat, dar impactul real al recesiunii actuale asupra achizițiilor de locuințe este, de fapt, limitat, susține dr. Sebastian Sipos-Gug – Ebuild, EECFA Romania. El spune că, pe scară largă, cetățenii au încă un loc de muncă cu un venit similar sau chiar mai mare decât înainte de martie 2020, cheltuie mai puțin pe bunuri și servicii și își permit să economisească. Totuși, „dacă recuperarea în urma pandemiei se dovedește a fi lungă și există schimbări majore în modul în care se lucrează, ar putea fi stopată creșterea prețurilor imobliarelor și am asista la o reducere temporară. Cu toate acestea, dacă așteptați momentul în care vor scădea prețurile pentru a vă cumpăra o casă, o să fiți dezamăgiți”, a mai afirmat sursa citată.
Care a fost evoluția prețurilor
Prețurile de pe piața imobiliară rezidențială din primul trimestru al anului 2020 au atins cea mai mare valoare din ultimul deceniu, ceea ce a ridicat suspiciuni pe piață din cauza similitudinilor cu criza din anul 2008. Prețurile au scăzut ușor până în trimestrul III 2020, dar au rămas la un nivel mai crescut decât cel înregistrat în anul 2019. Până la sfârșitul anului 2020, prețurile erau din nou în creștere. Acestă evoluție a fost observată în mai multe piețe din țări dezvoltate și în curs de dezvoltare.
Există bula imobiliară?
Întrebarea însă rămâne: sunt prețurile prea mari? ar putea crea o bulă imobiliară ce ar putea exploda în următoarea perioadă? Ar putea fi util să ne uităm la raportul dintre venituri și prețurile locuințelor. În 2007, cu venitul mediu net lunar se putea cumpăra 0,20 mp dintr-un apartament cu două camere. La 10 ani diferență, în 2017, se putea cumpăra 0,46 mp din apartament. În 2019 și 2020, a fost estimat faptul că un cetățean cu un salariu mediu putea cumpăra 0,50 mp din aceeași locuință. Astfel, prețurile locuințelor în raport cu veniturile par să fie relativ stabile.
De ce prețurile erau așteptate să scadă
Așteptarea ca prețurile să scadă era bazată pe faptul că se va întâmpla la fel ca în cazul crizei din 2008, din cauza mai multor factori, precum creșterea șomajului, scăderea veniturilor, criteriile mai dure de împrumut, ratele de dobândă mai mari și graba dezvoltatorilor subfinanțați să-și vândă proprietățile.
În ultimul an, multe dintre acestea s-au și întâmplat, dar cu anumite diferențe față de 2008:
* Rata șomajului a scăzut în martie – noiembrie 2020, dar doar cu 2-3% față de aceleași luni ale anului precedent, conform INS. Acest lucru s-a datorat măsurilor de protecție luate de Guvern, care au oferit stimulente pentru personal, ceea ce a dus la mai puține concedieri.
* Venitul mediu a crescut, chiar și în lunile aprilie și mai.
* Condițiile de creditare au rămas relativ stabile, în timp ce ratele dobânzilor pentru creditele ipotecare sunt în scădere, conform BNR.
* Dezvoltatorii au avut o linie de finanțare mai sigură. În 2008, locuințele erau construite prin credit. În schimb, până la începutul anului 2020 multe proprietăți aflate în construcție au fost vândute în prealabil, iar plățile în avans pentru acestea au furnizat fluxul de numerar necesar pentru a continua construirea, dezvoltatorii permițându-și chiar să aștepte cumpărători care să fie disponibili să plătească un preț mai mare.
* Cum au fost reduse cheltuielile pentru călătorii, restaurante și locuri de divertisement, iar veniturile au crescut ușor, rata de economisire a crescut. Astfel, până la sfârșitul anului 2020, populația avea mai mulți bani economisiți în conturi, chiar dacă depozitele la termen nu au crescut la fel de mult. Acest nivel ridicat de capital lichid poate fi utilizat pentru finanțarea investițiilor rezidențiale, fie că este vorba de renovare, construcție sau achiziționarea unei case noi.
Spre ce se îndreaptă piața
Tendința pe termen lung a creșterii prețurilor pe piața rezidențială continuă să fie scenariul cel mai probabil, deoarece cererea continuă să depășească oferta în multe dintre orașele mai mari, cum ar fi București sau Cluj Napoca. Totuși, dr. Sebastian Sipos-Gug spune că ne putem aștepta la un scenariu diferit în următoarele cazuri:
* Schimbări în forța de muncă și venituri. O mare parte a stabilității pieței se datorează intervenției Guvernului în prevenirea șomajului în masă și asigurarea unui venit minim. Dacă aceste intervenții nu mai sunt asigurate, am putea asista la o corecție, care ar avea un impact negativ asupra pieței imobiliare.
* Modificările pe termen mediu și lung în tendințele de lucru. Dacă munca la distanță devine mai obișnuită pentru o proporție semnificativă de oameni, acest lucru va avea un impact masiv asupra pieței rezidențiale: am putea asista la reducerea cererii în orașele mari și la creșterea acesteia în zonele metropolitane și în orașele mai mici.
Acest lucru ar fi oarecum limitat în cazul României, întrucât țara are încă segmente economice, relativ mari, mai puțin pretabile pentru munca la distanță, cum ar fi producția și construcțiile.
* Deja pot fi observate unele modificări în preferințele cumpărătrilor de locuințe. După ce au petrecut mai mult timp acasă, fie în lockdown, fie că lucrează de acasă, cumpărătorii caută acum case mai mari, de preferință cu o curte sau cel puțin un balcon mare.
Pentru exemplificare, a fost luat exemplul municipiului Cluj-Napoca: aici, piața imobiliară locală are o cerere masivă pe măsură ce tinerii, în principal din domeniul IT, se mută în oraș pentru a studia și a lucra. Aceștia au venituri mai mari decât media, iar traiul în oraș le oferă opțiuni de divertisment și servicii, acces la o piață a forței de muncă în plină expansiune, antreprenoriat și oportunități de afaceri. Dar au și unele dezavantaje majore: chiriile și prețurile ridicate ale locuințelor, trafic, poluarea luminoasă și fonică etc.
Odată cu apariția schemei de lucru la domiciliu, aceștia ar putea fi mai interesați să se mute în casele din zona rurală vecină și, astfel, păstrându-și o parte mai mare din salarii, fără dezavantajul de a face naveta. Acest lucru ar pune mai puțină presiune pe piața rezidențială din oraș și ar duce la chirii și prețuri mai mici. Orașul ar deveni mai puțin interesant pentru dezvoltatori, iar construcțiile noi ar putea încetini.
Citiți revista ARENA Construcțiilor nr. 8/noiembrie-decembrie 2020
