Oferte locuri de munca top

Expertiza tehnica inainte de a cumpara o locuinta

În ciuda unei oferte tot mai cuprinzătoare de locuinţe noi, există mulţi cumpărători care au fost dezamăgiţi de investiţie. De ce? Fie pentru că erorile construcţiei au fost cosmetizate înainte de vânzare şi, astfel, nu puteau fi sesizate cu ochiul liber, fie pentru că anumite apartamente au fost modificate fără acordul personalului de specialitate şi, astfel, au fost provocate vicii de structură. Lucru lesne de înţeles, dat fiind că nu toată lumea are un spirit de observaţie prea fin şi, mai ales, că nu toată lumea are o formare profesională care să îi ghideze în verificarea unei construcţii.

Există, însă, oameni care le au pe amândouă. Este vorba despre experţii tehnici, care oferă acest serviciu de verificare a proprietăţii înainte de cumpărare.

Cu toate acestea, nu multă lume ştie că dispune de o astfel de facilitate şi alege să cumpere sau nu locuinţa doar în baza unei analize empirice.

ARENA Construcţiilor a aprofundat subiectul şi a încercat să afle pentru dumneavoastră ce presupune această expertiză, ce garanţii primeşte viitorul proprietar şi cam cât costă un astfel de serviciu.

“Practic, expertiza tehnică se referă la asigurarea clădirii în faţa seismului, nu la reparaţii sau alte chestii. Reparaţiile se observă. Dacă este nevoie de tencuieli, la fel, se observă. Analiza se face structural. Ne uităm la structura apartamentului şi la structura imobilului din care face parte. Dacă structura imobilului are defecte, atunci acestea vor fi sesizate în expertiza tehnică. Analiza trebuie făcută astfel încât imobilul să dea o siguranţă în exploatare la seism”, crede expertul tehnic Valentin Valeriu V. Domşa.

Orice expertiză tehnică trebuie să respecte prevederile normativelor în vigoare, mai precis P100-3/2008 şi, în orice caz, expertul tehnic îşi asumă întreaga responsabilitate de a respecta prevederile acestui document.

Chiar dacă, în general, expertizele în construcţii se referă la cerinţa esenţială pentru rezistenţă şi stabilitate, nici finisajele sau instalaţiile n-ar trebui neglijate.Expertul tehnic Alexandru S. Constantin  crede că ar trebui să se facă şi o analiză a documentelor de la cartea tehnică. Este de menţionat că nu se poate verifica rezistenţa şi stabilitatea pentru un singur apartament, pentru că acesta face parte dintr-un ansamblu ce ar trebui verificat complet.

Expertiza diferă de la caz la caz, în funcţie de tipul de imobil, precum şi în funcţie de solicitările beneficiarului. Oricum, în mai toate cazurile, procedura necesită o vizualizare la faţa locului. Expertul tehnic Dan Gh. Rusu spune că numai aşa poate fi observat dacă apar sau nu fisuri etc. “În general, este mai dificil să constaţi anumite deficienţe pentru că, dacă este finisată clădirea, acestea nu se mai observă. Spre exemplu, mulţi proprietari au pereţii placaţi cu gips carton şi n-ai ce vedea. În general, verificăm doar apartamentul, depinde ce solicită şi beneficiarul. Desigur, trebuie să te uiţi şi la loc, la structură, să vedem dacă există vreun defect vizibil”, mai spune domnul Rusu.

Multe blocuri nici nu au cartea tehnică
Una dintre problemele reclamate de experţii tehnici intervievaţi a fost aceea că multe dintre blocurile pe care le-au expertizat nu aveau documentaţia completă sau cartea tehnică, cum o denumesc generic specialiştii.

Cartea tehnică a construcţiei se compune din ansamblul de documente referitoare la proiectarea, execuţia, recepţia, exploatarea, întreţinerea, repararea şi urmărirea comportării în exploatare a construcţiei, pe care investitorul le-a pus la dispoziţia comisiei de recepţie.

La blocurile de locuinţe apar mai mult aspecte. Dacă blocul este o construcţie recentă, după apariţia normativului P100, expertul poate face o analiză foarte precisă, văzând documentele de la cartea construcţiei, începând cu proiectul şi terminând cu documentele de lucrări ascunse pe parcursul execuţiei, precum şi cu documentele care atestă calitatea materialelor. Această analiză trebuie completată cu o vizionare a construcţiei. Un astfel de proces ar furniza un rezultat foarte apropiat. Dacă este o clădire veche, construită în perioada interbelică, lucrurile se complică, ne spune expertul Alexandru S. Constantin. Aceasta pentru că trebuie făcut un releveu la toată construcţia. Trebuie luate probe din materiale şi trebuie încercate la laborator. Trebuie văzut ce intervenţii s-au făcut asupra construcţiei, în această perioadă. “Intervenţiile, de regulă, şubrezesc rezistenţa şi stabilitatea”, a mai adăugat domnul Constantin.

Aproape toţi experţii tehnici intervievaţi de ARENA Construcţiilor consideră esenţial în demararea unei expertize premergătoare cumpărării să fie verificat blocul din care face parte locuinţa, nu numai locuinţa în sine. Aceasta pentru că sunt multe apartamente care se modifică „la mica înţelegere” între beneficiar şi constructor, fără proiectare şi fără acorduri. Acest fapt transformă expertiza într-o misiune dificilă, care cel mai probabil va avea rezultate inexacte.

În general, orice modificare ar trebui făcută cu acordul proiectantului, în compania unui expert tehnic sau după un proiect aprobat. În orice caz, nu întâmplător şi nu fără avizul unui om care are o pregătire în acest sens.

“Dacă apartamentul face parte dintr-un bloc iar acesta nu are probleme structurale, atunci nici apartamentul nu are. Totuşi, sunt apartamente care se modifică fără proiectare, fără acorduri etc. Mai face beneficiarul, la mica înţelegere, unele modifcări. Mulţi fac aşa. Ori, în condiţiile în care se modifică un apartament, este greu să te pronunţi asupra locuinţei, având în vedere că aceasta face parte dintr-un ansamblu. Ajungi în situaţia în care nu ştii dacă vecinul are apartamentul modificat şi nu ştii cât de sigură este clădirea. Nu neapărat din cauza apartamentului pe care beneficiarul vrea să-l achiziţioneze, că poate acela este în regulă, ci din pricina apartamentelor vecine, care pot să inducă efecte majore în cazul unui seism. Spre exemplu, într-o structură cu diafragme transversale este scoasă o diafragmă, undeva, în apropierea apartamentului respectiv, poate chiar la parter sau la primul etaj al blocului. Ce se întâmplă în cazul unui seism ? Dacă nu a fost înlocuită cu o structură echivalentă care să preia eforturile, atunci eforturile se vor redistribui. La redistribuire, eforturile ajung la elementele vecine şi devin suprasarcini. În acel moment există toate şansele ca imobilul să se dărâme”, ne-a spus domnul Domşa.

Câteodată modificările sunt structurale, alteori sunt nestructurale. Dacă sunt nestructurale, modificările nu pun în pericol structura de rezistenţă a clădirii. Dar, dacă totuşi sunt şi n-au fost făcute cu acordul unui specialist, atunci şansa ca imobilul să mai atingă parametrii optimi este mică, a adăugat expertul tehnic Domşa.

Totodată, acesta a afirmat: “Ce asigurări poţi să-i dai beneficiarului, dacă tu nu cunoşti ansamblul ? Niciuna! Totuşi, dacă eşti consultat pentru un astfel de apartament, există câteva indicii. Din punct de vedere legal, ar trebui să existe un jurnal al evenimentelor. În acel jurnal ar trebui să fie consemnate mai toate modificările care se fac în apartamentele din imobilul respectiv. Dacă acel jurnal ar exista, atunci ai putea să-ţi dai seama tu, expertul, citind conţinutul lor, dacă sunt sau nu probleme cu apartamentele respective sau chiar cu imobilul. În condiţiile acestea ai putea da un verdict asupra apartamentului. Altfel, nu se poate. Trebuie studiat ansamblul. Că te uiţi la pereţi şi arată bine, că vezi o fisură structurală şi o consemnezi, că vezi o deplasare…Da, aceste carenţe le poţi vedea şi pot fi observate cu ochiul liber, chiar şi de către un necunoscător. Cu toate acestea, dacă există cosmetizări, şi se practică astfel de lucruri înainte de vânzare, n-ai cum să observi. Expertizele care se fac şi care se cer cu referire stricto-senso la un apartament, în care expertul îi garantează beneficiarului că apartamentul este în regulă, sunt poveşti. Ce sens are să faci o astfel de expertiză ? A, desigur, este o sursă de bani. «Apartamentul este în regulă şi ia-l că nu ne mai întâlnim!». Mai există şi cazul experţilor mai în vârstă care zic: «Nu s-o dărâma blocul până dau eu colţul!».”

Construcţiile noi, spune şi domnul Constantin, sunt verificate de inspecţia în construcţii. Acest fapt ar trebui să genereze încredere, pentru că un astfel de control consfiinţeşte că lucrarea a fost făcută corect, dat fiind că orice neregulă descoperită pe parcurs se consemnează şi se supune lucrărilor de intervenţie.

Banca solicită verificarea tehnică a apartamentelor pentru care oferă credite
De regulă, clienţii băncilor sunt cei care solicită expertiză. Când acordă credite pentru locuinţe, banca cere expertiza pentru a verifica dacă sunt sau nu ceva modificări în cadrul apartamentelor. “Expertul vede, face expertiza şi constată dacă modificările făcute de proprietar influenţează sau nu rezistenţa structurii. Din punct de vedere al garanţiei, expertiza este garanţia în sine. Expertiza prezintă garanţii, în spiritul legii. Experţii sunt autorizaţi şi atestaţi, au responsabilitatea pentru întreaga procedură”, spune domnul Avram.

Experţii tehnici intervievaţi de ARENA Construcţiilor consideră că, cel mai adesea, blocurile cu probleme sunt cele construite în perioada interbelică. Cât despre cele construite după cel de-al doilea răzoi mondial, în timpul regimului comunist, acestea sunt foarte rezistente şi rar întâmpină probleme.

Expertul tehnic  Domşa ne-a spus că: „În general, sunt formulate întrebări şi se cer păreri cu privire la blocurile construite pe vremea lui Nicolae Ceauşescu. Aceste blocuri sunt foarte sigure. S-au făcut calcule şi studii pentru posibile modificări la apartamentele din blocuri şi s-a constatat că, în faţa sarcinilor seismice, toate blocurile corespund normativului în vigoare, au stabilitate şi dispun de o rezistenţă mecanică mare. Nu există probleme, din acest punct de vedere. Problemele apar la blocurile construite în perioada interbelică, cu structură din cărămidă. Neîntreţinerea structurală a generat multe probleme. Spre exemplu, din cauza tencuielilor care nu au fost făcute, apa a pătruns, a ajuns la cărămidă şi, astfel, a luat naştere fenomenul de gelivaţie. S-a terminat structura, s-a mâncat cărămida şi s-au schimbat structurile de pereţi. În aceste condiţii, s-a ajuns în situaţia în care structura nu mai corespunde cu normativul în vigoare. Mai departe, sunt multe acoperişuri de tip şarpantă, în care învelitoarea n-a mai fost înlocuită de multă vreme.”

Totodată, adaugă expertul, este de menţionat că apa ar fi unul dintre factorii care acţionează puternic asupra structurii. În primul rând, în perioada umedă, apa pătrunde şi, ulterior, când vine vremea rece, aceasta îngheaţă. Îngheţul şi dezgheţul repetate sunt foarte nocivi şi distrug complet structura de zidărie.

Între 1 şi 3 euro/mp, dar nivelul preţurilor diferă de la caz la caz
În  funcţie de efortul depus, fiecare expert tehnic apreciază preţul evaluării, crede domnul Avram. Acesta a adăugat: „Spre exemplu, să zicem, un preţ minim al expertizei ar fi cam 100 de euro. În general, acest preţ se aplică dacă, de exemplu, proprietarul a dat jos un perete neportant dintr-un colţ sau, amplasat undeva unde prin demolare nu influenţează. În această situaţie, expertul îşi dă seama repede şi face o expertiză sumară. Concluzia este că modificările nu influenţează. Spre exemplu, s-a dat jos peretele dintre bucătărie şi hol. Modificarea nu este de natură să influenţeze structura de rezistenţă sau stabilitatea, nici cea locală şi nici cea generală. În acest caz, pentru că este mai simplu, mai sumar, expertiza este de 100 de euro. Desigur, pot fi şi expertize mult mai scumpe, ca atunci când se dă o gaură în planşeu pentru a ajunge la pod. Atunci se complică situaţia şi expertiza este mai scumpă. Se face un contract cu expertul, se negociază preţul, se dă un avans, există termene ş.a.m.d. Un preţ maxim este greu de spus, pentru că de regulă se negociază cu beneficiarul.”

Observăm că, după caz, expertiza este mai sumară sau mai complicată. Există situaţii în care expertul tehnic are nevoie de date suplimentare şi, în consecinţă, de mai multe instrumente, care de regulă generează costuri suplimentare.

„Un preţ estimativ ar fi de 10 – 20 de euro pe oră. Depinde de la caz la caz: dacă nu îi dai nimic şi îi spui doar verbal «poţi s-o cumperi!» sau urmează investigaţii mai în profunzime, să mai spargi un perete, să vezi ce structură are etc. Costurile variază în funcţie de investigaţia propriu-zisă şi expertiza ca atare”, crede şi domnul Rusu.

Referitor la preţuri, afirmă domnul Domşa, nu există o normă, dar există o cutumă pe piaţă. În general, preţul se măsoară în euro per mp, dar depinde de fiecare analiză în parte. Totuşi, după cum am subliniat anterior, într-o evaluare „ca la carte”, expertiza se face asupra întregului imobil. În acest sens, expertul tehnic a spus: ”Ca să poţi face acest lucru, ai nevoie de nişte instrumente speciale, de nişte date, care costă mai mult. Dacă nu foloseşti acele date, atunci costă mai puţin. Am văzut anunţuri cu preţuri cuprinse şi între 700 şi 1.200 lei/apartament”.

 

Descarcă aici articolul 

 

 

 

Un comentariu;

  1. Maria said:

    Vreau sa cumpar o casa cu etaj si vreau sa i facem expertiza.Ma intereseaza adincimea temeliei .Daca e din caramida ( asa a spus proprietarul) stilpi daca sunt ok si tavanul si cit ma costa expertiza.

Sus
Translate »