Oferte locuri de munca top

Recuperarea terenurilor expropriate care nu au fost folosite pentru proiectul de utilitate publica

clipboard

În cazul în care un proiect de utilitate publică pentru care s-au efectuat exproprieri este modificat pe parcurs sau abandonat, legea prevede posibilitatea foștilor proprietari de a recupera bunurile imobile care nu au mai fost folosite de autorități pentru proiectul de utilitate publică avut în vedere.

Cele mai importante și actuale proiecte de utilitate publică sunt cele de infrastructură (drumuri, infrastructură feroviară sau navală, transport cu metroul etc.) sau de investiții publice (construcții hidrotehnice, acumulări de apă, dezvoltarea sau modernizarea stațiunilor turistice, lucrări de interes național pentru realizarea, dezvoltarea producerii, transportului și distribuției de energie electrică, transportului și distribuției de gaze naturale, de extracție a gazelor naturale etc.).

Procedura de expropriere pentru realizarea acestor proiecte de utilitate publică este prevăzută de Legea 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes național, județean și local (”Legea 255/2010”). Legea 255/2010 se completează cu dispozițiile Legii 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică (”Legea 33/1994”), care reprezintă cadrul general în materie de expropriere.

În prezent, exproprierea este cel mai des întâlnită în legătură cu dezvoltarea acestor proiecte de infrastructură sau investiții publice. Pentru scopul acestui articol, avem în vedere cu precădere redobândirea imobilelor expropriate potrivit Legii 255/2010, pentru realizarea de astfel de proiecte, dar nefolosite pentru scopul de utilitate publică. În practică, se întâmplă adesea ca proiectele respective să sufere modificări pe parcursul realizării față de parametrii inițial aprobați. Cu toate acestea, procedura descrisă mai jos se aplică indiferent dacă exproprierea s-a făcut în baza Legii 255/2010 sau a Legii 33/1994.

Legea 33/1994 prevede posibilitatea ca foștii proprietari să ceară retrocedarea bunurilor imobile expropriate dacă sunt îndeplinite următoarele condiții:

(i) în termen de 1 an, bunurile respective nu au fost utilizate potrivit scopului pentru care au fost preluate sau, după caz, lucrările nu au fost începute, și

(ii) nu s-a făcut o nouă declarare de utilitate publică.

În acest scop, legea impune autorității care a efectuat exproprierea să notifice foștii proprietari despre faptul că bunurile expropriate nu mai sunt folosite în scop de utilitate publică. Notificarea se transmite la adresa inițială comunicată expropriatorului în vederea plății despăgubirii cuvenite pentru imobilul expropriat. Foștii proprietari interesați pot solicita retrocedarea bunului în schimbul plății unei despăgubiri care nu va putea depăși valoarea actualizată a despăgubirii pe care ei înșiși au primit-o cu ocazia exproprierii.

Legea nu precizează de când începe să curgă termenul de 1 an la expirarea căruia autoritatea are obligaţia să notifice foștii proprietari pentru ca aceștia să poată solicita retrocedarea, ceea ce poate genera confuzii în practică.

Spre exemplu, în cazul procedurii de expropriere guvernate de Legea 255/2010 sunt stabilite mai multe etape. Transferul propriu-zis al dreptului de proprietate se realizează prin decizia de expropriere. Restricțiile și interdicțiile care afectează bunurile expropriate se aplică fie de la finalizarea documentației cadastrale (interdicțiile de construire, spre exemplu), fie de la emiterea hotărârii pentru stabilirea cuantumului despăgubirilor (interdicția de a încheia acte juridice cu privire la bunul expropriat), ambele subsecvente deciziei de expropriere. Plata despăgubirilor se face în 90 de zile de la data emiterii hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirilor, acesta fiind actul final al procedurii de expropriere.

Cererea de retrocedare poate viza bunul expropriat în integralitatea sa, ori doar o parte din acesta, în cazul în care condițiile sunt îndeplinite doar cu privire la o parte din imobil. Această interpretare are la bază principiul de drept ”cine poate mai mult poate și mai puțin” și a fost confirmată de practica judecătorească.

Procedura prin care se realizează retrocedarea este una judecătorească, iar hotărârea pronunțată de instanță va reprezenta titlul de proprietate asupra imobilului expropriat și ulterior retrocedat.

Proprietarul trebuie să depună cererea de retrocedare la tribunalul în a cărui circumscripție se situează imobilul, în termen de 3 ani de la data notificării din partea autorității. Lipsa notificării din partea autorității are ca efect amânarea începutului prescripției extinctive. Astfel, instanțele judecătorești au dat câștig de cauză unor cereri de retrocedare introduse la o distanță considerabilă de timp față de momentul exproprierii (până la 15 ani), dar în care autoritatea a neglijat să notifice proprietarul despre faptul că bunul expropriat nu mai este afectat scopului de utilitate publică.

Procedura reglementată de Legea 33/1994 este o excepție de la regimul general al proprietății publice. Terenurile expropriate pentru cauză de utilitate publică intră în proprietatea publică a statului sau a unității administrativ teritoriale. Legea 213/1998 privind proprietatea publică și regimul juridic al acesteia conține o enumerare a bunurilor proprietate publică. Bunurile expropriate se încadrează în categoria bunurilor care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de interes public și sunt dobândite de stat sau de unitățile administrativ-teritoriale prin modurile prevăzute de lege. În măsura în care bunurile nu mai sunt afectate cauzei de utilitate publică avută în vedere la momentul exproprierii, clasificarea lor drept bunuri proprietate publică nu se mai justifică.

Ca regulă generală, trecerea unui bun din domeniul public în domeniul privat se face, după caz, prin hotărâre a Guvernului, a consiliului județean, respectiv a Consiliului General al Municipiului București sau a consiliului local. Cu toate acestea, în acest caz specific, foștii proprietari pot urma procedura simplificată prevăzută de Legea 33/1994 și să solicite direct retrocedarea bunurilor proprietate publică.

Pentru a asigura implementarea hotărârii judecătorești prin care se dispune retrocedarea, este recomandabil ca cererea de retrocedare să includă și un capăt privind dezmembrarea terenului. Aceasta deoarece, potrivit Legii 255/2010, cu ocazia întocmirii documentației cadastrale de expropriere, imobilele expropriate sunt incluse în cartea funciară care se deschide pentru coridorul de expropriere. Pentru a da efecte depline retrocedării, bunul a cărui retrocedare se urmărește trebuie dezmembrat din coridorul de expropriere.

Separat de procedura retrocedării, Legea 33/1994 reglementează și un drept prioritar la dobândire în favoarea fostului proprietar, în cazul în care expropriatorul dorește înstrăinarea imobilului expropriat pentru care lucrările nu s-au mai realizat. Autoritatea poate notifica fostul proprietar despre intenția de înstrăinare oricând după realizarea exproprierii, urmând ca fostul proprietar să își manifeste dorința de a cumpăra bunul în termen de cel mult 2 luni de la notificare. Termenul de 2 luni este un termen de decădere. La expirarea acestuia, imobilul poate fi înstrăinat liber, dacă fostul proprietar nu și-a exprimat intenția de a-l cumpăra. Prețul pentru achiziția imobilului de la expropriator nu poate depăși valoarea actualizată a despăgubirii pe care expropriatorul a plătit-o cu ocazia exproprierii.

Dacă dreptul prioritar de dobândire este încălcat (spre exemplu, expropriatorul nu notifică intenția de vânzare sau înstrăinează înainte de expirarea celor 2 luni), fostul proprietar se poate substitui în drepturile cumpărătorului. Dreptul de substituire trebuie exercitat în termen de 2 luni de la data comunicării încheierii prin care s-a dispus înscrierea în cartea funciară în folosul cumpărătorului (sub sancțiunea decăderii, în interpretarea noastră).

Pentru a da efect acestor dispoziții legale, biroul de carte funciară trebuie să-i comunice fostului proprietar încheierea de intabulare pe numele cumpărătorului.

Din punct de vedere practic, vedem dificilă implementarea acestui mecanism. Potrivit Legii 255/2010, imobilele expropriate sunt mutate în cartea funciară a coridorului de expropriere. Întregul coridor expropriat este intabulat în cartea funciară ca un imobil unitar și distinct. Odată această alipire efectuată, stabilirea corespondenței dintre porțiunea din coridorul expropriat care face obiectul vânzării și imobilul expropriat va fi dificil de făcut. Dificultatea crește dacă imobilul înstrăinat reprezintă doar o parte din bunul care a fost expropriat, sau dacă implică mai multe imobile expropriate, în tot sau în parte.

Biroul de carte funciară va trebui să analizeze planul cu amplasamentul tuturor imobilelor expropriate întocmit cu ocazia exproprierii, precum și anexa cu indicarea numelor deținătorilor. În cazul în care terenul înstrăinat a fost mai întâi dezmembrat din coridorul de expropriere și apoi înstrăinat, biroul de carte funciară trebuie să urmărească din oficiu întregul șir de operațiuni cadastrale la care a fost supus respectivul imobil pentru a face aplicarea dispozițiilor legale.

De asemenea, pentru a putea exercita dreptul de substituire, fostul proprietar trebuie să consemneze la dispoziția terțului cumpărător prețul (alcătuit din valoarea actualizată a despăgubirii primite de fostul proprietar) plus costurile vânzării (onorariul notarial, costurile de înscriere în cartea funciară etc.).

Titlul de proprietate va fi reprezentat de procesul-verbal încheiat de executorul judecătoresc pentru a constata primirea plății de către terțul cumpărător (în cazul ofertei reale acceptate) sau, după caz, de încheierea executorului judecătoresc de constatare a consemnării prețului la dispoziția terțului cumpărător. 

Login Required

Sus
Translate »